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楼市调控凸显因城施策 部分城市限购限贷仍留有空间
发布时间:2016-11-07   浏览数:71次   来源:管理员
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提要:“我的贷款能正常审批下来吗?”某银行房贷部门负责人向记者反映,近期不少购房者向他咨询这一问题。“只要条件符合都可以办理。不过,由于申请贷款的购房者较多,在审批上要等待一定时间。”该负责人对这一问题作如此回答。

         楼市调控凸显因城施策

  “我的贷款能正常审批下来吗?”某银行房贷部门负责人向记者反映,近期不少购房者向他咨询这一问题。“只要条件符合都可以办理。不过,由于申请贷款的购房者较多,在审批上要等待一定时间。”该负责人对这一问题作如此回答。

  目前,市场普遍认为随着房贷风险警示的不断出台,信贷政策定向收紧已成定局。那么,情况到底如何?

  房企融资或受更大影响

  今年9月,政府出台严控房地产企业发债的审批政策,收缩融资渠道,控制投资节奏和开发商借款比率。

  目前债券市场已成为房企的主要融资渠道。根据Wind数据,截至10月底,交易所市场发行的债券中,房地产行业共发行873只债券,发行金额合计9354.46亿元,占比达25.94%,为交易所市场公司债发行第一大行业。

  “通过抑制房地产开发商融资力度,缓解流动性充裕的房地产开发商盲目高价拍地也可对预期产生影响。”对此,联合信用评级有限公司(以下简称“联合评级”)评价说,“自2015年公司债放开发行范围以来,房地产企业通过发行公司债取得大规模低成本资金,但此轮调控已针对房地产企业融资渠道出台多项限制政策,未来仍不排除相关融资控制措施的进一步出台。”

  10月12日,央行召集多家银行召开商业银行住房信贷会议,要求各商业银行加强信贷结构调整,在强化住房信贷管理的同时控制好相关贷款风险;随后上海市银监局也对管辖内银行发出房贷风险警示;10月21日,银监会召开三季度经济金融形势分析会,提出要严控房地产金融业务风险,包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域等。

  相关业内人士认为,上述政策旨在防范房地产高杠杆蔓延为整体市场金融风险。特别是对于热点城市,为保证区域市场供需平衡,一方面需持续控制投资和投机性需求;另一方面需加大土地供应,减缓土地溢价率过高产生的房价上涨预期。

  部分城市限购限贷仍留有空间

  联合评级分析认为,本轮调控政策调控力度明显,但政策针对性强,因地施策特点突出,部分城市突出“补库存”;本轮调控并不是“去库存”的结束,而是对房地产“全面去库存政策”的局部修正。

  记者梳理发现,今年9月至10月间,各地政府密集出台多项房地产调控政策。截至目前,已有22个城市加入限购限贷行列,不仅包括北京、上海等一线城市,也包括南京、合肥、无锡、佛山等二线热点城市。

  多数业内人士认为,房地产市场呈现明显分化特征,因此本轮调控也凸显因城施策。目前政策的出台均系抑制热点城市的房地产投资投机性需求增长,具体到不同城市,则显现出明显的思路分化。

  根据联合评级的分析,一线城市调控最为严厉,重点在于抑制投机、去杠杠,同时保证刚需住宅的供应。深圳大幅提高二套房首付比例、提高社保缴纳标准等,均为历史最严;厦门、南京、武汉等城市二套房首付比例大幅提升。以上城市大幅提高二套房首付比例,对本地逐渐升温的房地产投资情绪起到重要的抑制作用,同时有效降低杠杆,预防金融风险的发生;其他城市根据各地房地产特殊情况作出针对性调整,并预防未来投资投机性购房需求增长。

  以深圳市为例,其出台的限贷政策中,对无贷款记录的首付款比例最低30%;而对无房但有贷款记录的首付款比例不低于50%;规定本市户籍成年单身人士(含离异)限购1套。这一点政策正是针对“假离婚”等投资投机性购房行为,反映出本次调控的精准定位特征。

  此外,部分城市虽出台相关限贷限购政策,但调控政策较为宽松。以南宁为例,其仅出台政策指导措施,并未进行限购限贷政策调整,旨在进行预期调整,也为进一步调控预留了空间。

  三四线城市去库存力度或加强

  易居中国研究院相关数据显示,截至2016年4月底,全国60个城市中,新建商品住宅存销比分布在2个月到34个月之间;其中,存销比最低的城市为南宁和合肥,仅为2个月,库存规模明显短缺;而存销比最高的城市为唐山、丹东等,达到34个月和33个月。

  有研究机构表示,若以存销比在12个月左右为判断标准,低于该标准的城市主要包括合肥、南宁、苏州、燕郊、昆山、南昌、上海、郑州、深圳、厦门、珠海、北京、天津等城市;而其他城市存销比大多大于12个月。由此可见,一、二线热点城市去库存周期偏短,而大多数三、四线城市库存仍处于高位。

  采访中,一些专家向记者表示,由于限购限贷政策的影响,部分购买力或将向三、四线城市转移。

  联合评级也同样认为,中长期来看,全国房地产市场库存仍高企,去库存的大方向并没有发生变化,尤其是三、四线城市高企的库存仍需较长时间持续消化,房地产市场结构性分化的再平衡仍需相关政策进一步配合。

  另外,此次出台限购限贷政策的城市并非所有房价大幅上涨城市,主要以一线城市、省会城市和珠三角地区城市为主。联合评级认为,该特点反映出政策旨在调整购房者对于房价大幅上涨的预期,从而给热点城市房地产市场适度降温。

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